Hypotéka na dům

Chystáte se pořídit si rodinný dům na hypotéku? Poradíme vám, jak na to. Díky naší kalkulačce si také můžete vše spočítat předem – během pár minut a online z pohodlí domova.

Pokračovat do kalkulačky

Srovnejte si hypotéky online

Ušetříte 2 500 Kč za vklad do katastru

Stačí splnit podmínky a my vám zpětně proplatíme až 2 500 Kč (buď formou poplatku za katastr nemovitostí, nebo jako příspěvek na pojištění nemovitosti či domácnosti).

Zabere vám to jen 2 minuty

Z pohodlí domova si porovnáte ceny i podmínky vybraných produktů na trhu a najdete ten nejvýhodnější.

K ruce jsou vám specialisté

Rádi vám odpoví na otázky a pomohou s čímkoliv – od výběru hypotéky po její sjednání.

Co je hypotéka?

Hypotéka je specifická půjčka, která musí být zajištěna nemovitostí. Díky této záruce vám pak banka dokáže nabídnout nižší úrok, než na jaký dosáhnete u běžných nezajištěných půjček. Jako zástava může sloužit buď přímo kupovaná nemovitost, nebo jiný dům či byt, případně třeba i stavební pozemek.

Jak získat hypotéku na dům?

Nejprve si pomocí naší kalkulačky spočítejte, na jak vysokou hypotéku se svými příjmy dosáhnete. Získáte tak jasnou představu, s jakou výší půjčky můžete případně počítat. Nezapomeňte, že pro hypotéky platí tato omezení od ČNB:

Hodnota půjčky může dosahovat maximálně 90 % (pokud je vám 36 nebo méně let) nebo 80 % (pokud je vám víc než 36 let) odhadované hodnoty zástavy (tzv. pravidlo LTV).
Celková hodnota půjčky nesmí přesahovat 9,5násobek (do 36 let) nebo 8,5násobek (od 36 let) součtu čistého ročního příjmu všech žadatelů (tzv. pravidlo DTI).
Dříve platilo, že měsíční splátka všech vašich půjček nesmí přesáhnout 50 % (do 36 let) nebo 45 % (od 36 let) součtu čistého měsíčního příjmu všech žadatelů. Tato podmínka (tzv. pravidlo DSTI) byla ale 1. 7. 2023 zrušena.

Pokud nesplňujete podmínku LTV, pořád můžete na hypotéku dosáhnout. Stačí hypotéku zajistit ještě druhou nemovitostí nebo například požádat rodinu o pomoc se složením nutné hotovosti.

Podívejte se, jak funguje hypotéka na byt.

Hypotéka na nový rodinný dům

Plánujete koupi novostavby? Pokud budete ručit za hypotéku právě kupovaným domem, můžete počítat se slušnou odhadní cenou zástavy. Vyhnete se také komplikacím s financováním rekonstrukce nebo jiných úprav v rámci jedné půjčky. Jednoduše si porovnejte aktuální nabídky hypoték a vyberte si tu nejvýhodnější.

Srovnejte si nabídky hypoték

Hypotéka na koupi staršího rodinného domu

Pořízení rodinného domu, který už něco pamatuje, má jistě své kouzlo; získání hypotéky vám ale může zkomplikovat hned několik nepříjemností. Jednou z nich je i nižší odhadní cena, protože bankou vyslaný odhadce nemusí najít ve starším domku takové zalíbení jako vy. Dále vám můžou schválení hypotéky ztížit tyto faktory:

špatný technický stav budovy – banky si dávají velký pozor na kondici zástavy, aby se v budoucnu nedostaly do potíží. Hlídají si zejména stav střechy, dřevěných konstrukcí nebo výskyt plísní.
nedostatečná infrastruktura – domky na samotách nebo v odlehlejších vesničkách mohou i dnes postrádat například přístupovou cestu nebo kanalizaci. Tyto faktory samozřejmě sníží odhadní cenu.
unikátnost stavby – extravagantní nebo atypické budovy bývají často odhadci podhodnocené, protože jim v okolí chybí podobné nemovitosti k porovnání
vysoké provozní náklady – starší domy můžou mít ještě původní elektroinstalaci, nákladné vytápění nebo nedostatečnou izolaci, což vede ke zvýšeným nákladům na provoz a údržbu. Atraktivita domu pro potenciálního kupce tím výrazně klesá – a s ní i odhadní cena.

Hypotéka na rekonstrukci rodinného domu

Hlavní podmínkou pro získání hypotéky na rekonstrukci domu je zástava v dostatečné hodnotě. Ručit můžete i rekonstruovanou nemovitostí; maximální výše úvěru pak bude vycházet z odhadu tzv. ceny budoucí, tedy ceny domu po rekonstrukci. Zároveň ale bude stanovena i cena minimální, která odpovídá hodnotě zástavy ve chvíli, kdy bude nejnižší (například po odstranění staré elektroinstalace, podlah a veškerého sanitárního vybavení).

Banka vám bude peníze dávkovat postupně (obvykle výměnou za posudek odhadce, který zhodnotí postup rekonstrukce) a nikdy vám nepůjčí víc, než je 80 % (resp. 90 % u žadatelů do 36 let) aktuální ceny zástavy.

K získání hypotéky na rekonstrukci budete potřebovat:

orientační rozpočet,
projektovou dokumentaci,
stavební povolení (v některých případech).

Počítat musíte i s dalšími výdaji:

Každé čerpání vás může něco stát.
Každý posudek odhadce vás může vyjít i na pár tisíc.

Hypoteční kalkulačka

Hypotéka na výstavbu rodinného domu

U hypotéky na výstavbu rodinného domu je třeba si dát pozor na několik zásadních věcí:

Výběr pozemku

Pokud potřebujete koupi pozemku zahrnout do hypotéky, musíte s jeho cenou počítat už při prvních kalkulacích. Vyberte si pozemek, ke kterému vede příjezdová cesta a inženýrské sítě, a snažte se vyhnout pozemkům zatíženým věcným břemenem. Hodnotu pozemku tak budete moci přičíst k celkové hodnotě zástavy.

Stavební pozemek už máte? Tím lépe pro vás. Můžete ho použít jako zástavu společně s plánovanou nemovitostí, celkový úvěr nebude tak vysoký a často také získáte do začátku větší obnos peněz. Zastavený pozemek musí splňovat tato kritéria:

je určený ke stavbě podle regulačního či územního plánu,
jsou na něm vybudované a zkolaudované inženýrské sítě,
vede k němu veřejná komunikace.

Zajištění financování

Hypotéku na výstavbu zpravidla čerpáte postupně jako u rekonstrukce. Pro získání hypotéky budete muset předložit:

studii stavby nebo projektovou a stavební dokumentaci,
orientační rozpočet stavby na formuláři banky,
stavební povolení (stačí před prvním čerpáním).

Nejprve budete muset utratit svoji část peněz, poté vám banka začne dávkovat finance z hypotéky – opět vždy na základě posudku od bankovního odhadce. A ani u výstavby to nebude zadarmo, každý posudek vás může stát nějaký ten tisíc.

Potenciální komplikace

Vždycky je dobré mít rezervu na nenadálé výdaje, které se během stavby mohou objevit. Pokud se vejdete do podmínek hypotéky, banka vám může schválit navýšení půjčky až o 20 % bez sankcí.
Ceny stavebnin i samotných prací mohou kolísat i v průběhu stavby, proto si raději vždy nechte schválit o něco vyšší hypotéku, než jakou podle plánu potřebujete. Až 20 % půjčené částky pak nemusíte vyčerpat.
Nezapomeňte, že pro výstavbu domu je potřeba spousta papírů a povolení:
- Stavební povolení získáte na stavebním úřadě.
- Výpis z katastru nemovitosti je nutný jako důkaz, že pozemek vlastníte nebo že vlastník souhlasí se stavbou. (V takovém případě zajistěte i písemný souhlas vlastníka.)
- Vyjádření Úřadu územního plánování často bývá jedna z největších brzd. Úředníkům předložíte tzv. studii domu (obrázek domu) a oni posoudí, jak bude zapadat do celkového obrazu města, ulice atd. Připomínky a nutnost úprav pak můžou schválení protáhnout i o několik měsíců.
- Souhlas všech vlastníků sousedních pozemků a staveb je zpravidla vyžadován v písemné formě. Snažte se o dobré sousedské vztahy, protože i jeden nesouhlas může celý proces výrazně zbrzdit.
- Vyjádření obce získáte po zaslání výkresu domu s jeho umístěním na pozemku. Se stavbou rodinného domu většinou nebývá problém.
- Schválení vašeho projektu od hasičů, odboru životního prostředí a krajské hygienické stanice atd. bývá zpravidla podmínkou stavby, pokud se chystáte stavět v chráněné krajinné oblasti nebo stavba podléhá některé z forem památkové ochrany.
- Zaměření pozemku geodety je nutné pro stavební úřad kvůli případným tahanicím se sousedy, protože v České republice je ještě spousta chybně vytyčených hranic pozemků. Povolení budete potřebovat také pro vykopání studny.

Kalkulačka hypotéky na dům

Štěstí přeje připraveným – a u žádosti o hypotéku to platí dvojnásob. Využijte naši kalkulačku a propočítejte si všechno předem, zároveň tak získáte i přehled o aktuálních nabídkách hypoték u jednotlivých bank. Během chvíle tak zjistíte všechno potřebné.

Srovnat hypotéky

Ptáte se nás

Přečtěte si odpovědi na nejčastější otázky.

Je to jednoduché.

Stačí, když splníte základní podmínky. Nejdůležitější jsou tyto čtyři:

Využijete online srovnání hypoték na našem webu Ušetřeno.cz.
Vaše kontaktní údaje následně předáme některému z poradců pořadatele akce.
Sjednáte si hypotéku nebo refinancování v minimální výši 3 500 000 Kč.
Smlouva vám bude schválena a vy ji následně uzavřete.

Poplatek na katastru nemovitostí za vás zaplatí přímo váš poradce. Vy tak nemusíte vůbec nic řešit.

Fixace je doba, po kterou vám zůstává stále stejná úroková sazba. Úrok si můžete zafixovat na rok, 3 roky, 7 let, v některých případech dokonce i 30 let.

Po období fixace vám tedy banka nemůže zvýšit úrok. Přibližně 3 měsíce před koncem fixace vám ale zašle nabídku na takzvanou refixaci. V rámci refixace dostanete nový úrok, který se může od toho původního zásadně lišit. Pokud se vám návrh na refixaci nebude zamlouvat, můžete zvážit refinancování, tedy převedení hypotéky ke konkurenci.

To je poměrně složitá otázka. Záleží především na vašich příjmech, výdajích a dalších závazcích. Rádi vám pomůžeme vypočítat, kolik vám banka na hypotéku půjčí. Spočítat si to ale můžete i sami. Připravili jsme k tomu pro vás přehledný návod.

Každý rok můžete zdarma zaplatit až 25 % z původní výše jistiny, tedy čtvrtinu čistého dluhu bez úroku a poplatků. Pokud byste rádi poslali větší mimořádnou splátku, kontaktujte přímo společnost, kde jste si hypotéku sjednali. Třeba společně najdete nějaké řešení.

Přečtěte si víc o poplatcích spojených s hypotékou.

Banku budou zajímat hlavně vaše pravidelné příjmy. Ty budete muset řádně doložit. Někdy pro vás ale může být doložení příjmů téměř bez práce. Když o hypotéku žádáte u banky, do které vám chodí každý měsíc výplata, většinou nemusíte už příjmy složitě dokazovat.

Stejně tak jsou důležité i vaše výdaje, a to včetně dosavadních závazků (půjček, kreditních karet, kontokorentů aj.). Aby si banka ověřila, že nemáte problémy se splácením, nahlédne také do registrů úvěrů – BRKI, NRKI a SOLUS.

Výše splátek

Splátka by neměla ukrajovat příliš velkou část vašeho měsíčního příjmu. Zkuste si proto nějaký čas odkládat částku, kterou byste měli posílat bance.

Doba splatnosti

Důležitá je i dobře nastavená doba splatnosti. Nevolte za každou cenu co nejkratší, abyste měli hypotéku rychleji z krku. Raději si ji nastavte tak, aby vám opravdu vyhovovala výše měsíčních splátek.

Úroková sazba

Banky často komunikují úroky hypoték „OD“, na ně ale málokdo dosáhne, pokud si nesjedná u banky nějaké doplňkové produkty. Ty ale nejsou vždy výhodné.

Poplatky

S hypotékou jsou také často spojeny poplatky: za vyřízení, odhad ceny nemovitosti, vedení úvěrového účtu atd. Zajímejte se proto o to, co si banka, u které chcete žádat o hypotéku, všechno účtuje. V ideálním případě uhradíte pouze poplatek za vklad na katastrálním úřadu.

Přečtete si, jak vybrat hypotéku.

Rozdílů mezi účelovou hypotékou a americkou hypotékou je nespočet. Hlavní jsou ale tyto 4:

Účel

Klasická hypotéka je takzvaně účelová. Využít ji můžete pouze na bydlení, tedy například na pořízení rodinného domu. Americká hypotéka je naopak neúčelovým úvěrem. Použít ji tak můžete téměř na vše, třeba na vybavení bytu, auto či studium. Výjimkou jsou účely podnikání.

Úroková sazba

Úroky u amerických hypoték jsou vyšší než u klasických hypoték. Jsou ale stále nižší než u spotřebitelských úvěrů.

Výše vypůjčené částky

U klasické hypotéky můžete na hypotéku získat až 90 % z ceny zastavené nemovitosti. V případě americké hypotéky banky poskytují půjčku jen do 70 % z ceny zastavené nemovitosti.

Doba splatnosti

Klasické hypotéky mají oproti těm americkým výrazně delší dobu splatnosti, a to až 30 let. Americké je třeba splatit do 20 let.

Dříve jste si mohli vzít i tzv. australskou hypotéku. Čím víc jste si na australskou hypotéku půjčili, tím větší slevu na úroku jste dostali. Tento produkt se v ČR ale moc neujal.

Hypoteční specialista odpoví na všechny vaše otázky a vypracuje nabídku přímo vám na míru. Díky tomu ušetříte čas – nemusíte obvolávat banky, studovat nudné zákony, ani porovnávat produkty a zjišťovat si další potřebné informace. Hypoteční specialista vám navíc pomůže s papírováním. Vyhnete se tak zbytečným administrativním chybám.

Některé banky zvládnou žádost zpracovat a schválit do 2 dnů. Rychlost vyřízení hypotéky záleží ale především na tom, za jak dlouho doložíte všechny potřebné dokumenty. Roli hraje také výběr banky a pobočky. Některé mohou být vytíženější.

Většinou to není podmínkou. Pokud už ale u banky, kde si chcete vzít hypotéku, účet máte, bude to pro vás určitě výhoda. Můžete tak například dosáhnout na výhodnější úrokovou sazbu. Vše záleží na podmínkách dané banky.

U většiny produktů ve srovnání hypoték můžete odeslat tzv. nezávaznou poptávku. My se vám k ní ozveme a s výběrem hypotéky vám pomůžeme. V ostatních případech vás nasměrujeme přímo na stránky vybrané banky, kde najdete všechny potřebné informace, jak o hypotéku zažádat.

Každý zájemce o hypotéku má specifické požadavky a očekávání. Proto nelze jednoznačně říct, že je jedna hypotéka nejvýhodnější. Naše online kalkulačka vám ovšem dokáže na základě zadaných parametrů přesně vypočítat, která z nabídek nejlépe splňuje vaše kritéria a přání.

Ano, je možné ručit nemovitostí, která je ve vlastnictví třetí osoby. Samozřejmě ji pak můžete časem ze zástavy vyvázat. O všech možnostech zástavy jsme pro vás napsali celý článek.

Nemusíte. Je čistě na vás, jestli si pojištění sjednáte. Jelikož je ale hypotéka závazek na několik desítek let, určitě je dobré pojištění pečlivě zvážit. Kdyby se cokoliv stalo, budete mít alespoň jistotu, že vám zůstane střecha nad hlavou.

Banky vždy vyžadují doklad totožnosti, nejčastěji občanský průkaz. Cizinci se prokazují cestovním pasem.

Dále po vás mohou požadovat:

vyplněnou žádost o hypoteční úvěr,
dokumenty o příjmech a majetkových poměrech (podnikatelé daňové přiznání),
výpis z běžného účtu a výplatní pásky,
list vlastnictví, snímek katastrální mapy a další dokumenty vztahující se k zastavené nemovitosti,
kupní či darovací smlouvu k nemovitosti,
pojistnou smlouvu k nemovitosti,
veškeré informace o vašich dalších půjčkách a závazcích,
případné rozhodnutí soudu o stanovení výživného,
smlouvy o stavebním spoření, nájemní smlouvy, potvrzení o sociálních dávkách a smlouvy o životní pojistce,
ručitelská prohlášení.

V současné době je možné si vzít hypotéku maximálně do výše 90 %. LTV z odhadní ceny zastavené nemovitosti. Je tedy potřeba, abyste měli nějaké vlastní úspory, nebo další nemovitost, kterou poskytnete bance jako další zástavu.

Klient by měl splácet úvěr během svého produktivního věku. Maximální délka splatnosti úvěru je 30–40 let s tím, že byste měli mít hypotéku splacenou ve věku 70 let.

Bonita je zjednodušeně schopnost úvěr splácet bez problémů. Především se posuzuje měsíční příjem, další závazky, půjčky atd.

Úrok udává, kolik zaplatíte na úrocích za jeden rok. Banky a instituce poskytující půjčky ale často vybírají různé další poplatky. Většinou jde o poplatek za zřízení půjčky, za vedení účtu atd. Tyto poplatky jsou spolu s úrokem zahrnuty až v RPSN (r oční procentní sazba nákladů). Díky RPSN si tak můžete porovnat konečné ceny půjček.