Jak vypočítat vrácení daně z hypotéky?

Ve chvíli, kdy se blíží termín podání daňového přiznání, začínáme obvykle přemýšlet, jakými způsoby bychom mohli na daních ušetřit. Pokud máte hypotéku, můžete zajásat. Po celoročním splácení přijde chvíle, kdy se vám úroky z hypotéky vrátí zpět. Víte ale, kdy a za jakých podmínek můžete vrácení daně z hypotéky uplatnit?

Co je daň z hypotéky?

Daň z hypotéky je nárok na vrácení úroků z hypotéky formou odpočtu od daňového základu. Zaplacené úroky z úvěru na bydlení patří mezi tzv. nezdanitelné položky a za splnění určitých podmínek se vám část už zaplacených úroků vrátí.

Jak funguje vrácení daně z hypotéky?

Tento daňový odpočet má podpořit občany, kteří se rozhodli pořídit si vlastní bydlení, takže s ním nezapomeňte počítat, až budete vyplňovat daňové přiznání. 

Podstata je velmi jednoduchá – úroky, které jste zaplatili za hypotéku na bydlení, si odečtete od daňového základu. Teprve po tomto odečtení si ze základu spočítáte 15% daň z příjmu. Nespleťte si odpočet se slevou na dani, která snižuje daň v celém jejím rozsahu, a odečtete si ji až z vypočítané daně z příjmů. 

V případě vrácení daně z hypotéky tak ušetříte 15 % ze zaplacených úroků (pokud jste například zaplatili úroky 100 000 Kč, ušetříte 15 000 Kč).

Mám na odpočet hypotéky z daní automaticky nárok?

Bohužel ne každý si může odpočet úroků z hypotéky ze základu daně uplatnit. Je třeba dodržet následující podmínky:

• Hypotéku jste si vzali na řešení bytové potřeby své nebo osoby blízké tak, jak ji definuje občanský zákoník (to jsou potomci a předci a dále manžel nebo registrovaný partner. Pro daňový odpočet se sem řadí i osoby, které spolu žijí). Znamená to, že jste si vzali hypotéku na rodinný dům, byt, na rekonstrukci bydlení nebo na vypořádání majetku při rozvodu. Musíte být majitelem této nemovitosti (u družstevního bytu vlastníte družstevní podíl).
• Jste žadatelem nebo spolužadatelem o hypotéku (úvěr je psaný na vaše jméno).
• V dané nemovitosti trvale bydlíte. Důležité je zde slovo „trvale“, nemůžete si odpočet uplatnit například u hypotéky na rekreační chatu, kam jezdíte jen na prázdniny. Tento trvalý pobyt musíte prokázat. Nejjednodušeji tak, že ho máte uvedený jako trvalé bydliště v občance. Můžete ale doložit, že na uvedeném místě opravdu bydlíte, i uvedením dané adresy jako korespondenční třeba u dodavatele energií. Pomoci může i svědectví sousedů.

Kdo má nárok na vrácení úroků z hypotéky?

Každý, kdo má zdanitelné příjmy a na daních zaplatí víc, než je roční sleva na poplatníka (za roky 2024 i 2025 činí 30 840 Kč). Pokud zdanitelné příjmy nemáte nebo jen velmi malé, například pobíráte mateřskou nebo si přivyděláváte pár korun na dohodu a platíte srážkovou daň, nemůžete si odpočet úroků uplatnit. Nárok mají jak zaměstnanci, tak OSVČ.

• Zaměstnanci si odečet uplatní při ročním zúčtování daně u zaměstnavatele. Stačí odevzdat potvrzení o zaplacených úrocích. Díky odpočtu mohou zaměstnanci dosáhnout vrácení daně.
• OSVČ si úroky z hypotéky uvedou v daňovém přiznání a poníží si o ně základ daně. Finančnímu úřadu opět doložíte potvrzení o zaplacených úrocích. Abyste mohli odečet uplatnit, musíte mít zisk alespoň 205 600 Kč ročně. Ovšem pozor, u OSVČ je situace trochu odlišná a záleží na tom, jestli platíte zálohy na daň. Pokud ano, i vám se může podařit docílit vrácení daně. Pokud ne, tak se vám daň nevrací (protože jste dosud žádnou nezaplatili) a úroky si můžete uplatnit jen jako slevu na dani a daň tak snížit na nulu.

Jak na odpočet úroků z hypotéky u manželů?

Vzali jste si hypotéku společně jako manželé? V tom případě se musíte rozhodnout, co se vám víc vyplatí. Máte totiž dvě možnosti:

• celý odpočet si uplatní jen jeden z manželů,
• odpočet si rozdělíte rovným dílem.

Opět platí podmínka, že oba manželé musí být uvedeni jako žadatelé (resp. žadatel a spolužadatel) o hypotéku. Kdyby byl žadatelem pouze jeden, pak si může odpočet uplatnit pouze tento jeden z manželů.

Jsou na odpočty úroků z hypotéky nějaké limity?

Ano, jsou. Z daní si nelze odečíst libovolnou výši úroků, ale jen maximální možnou určenou částku. Tato částka se změnila od ledna 2021. Její výše se liší podle toho, kdy došlo k obstarání bytové potřeby z dané hypotéky. Podle zákona tak není rozhodující datum uzavření hypoteční smlouvy, ale datum, kdy jste si obstarali bytovou potřebu.

Co se rozumí obstaráním bytové potřeby? Důležité je datum, kdy byl provedený vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Nárok na odpočet v dané výši prokážete listem vlastnictví.

A co když hypotéku splácíte, ale teprve stavíte a stavbu ještě nemáte zapsanou v katastru nemovitostí? Odpočet si můžete uplatnit taky, ale musíte mít platné stavební povolení (případně ohlášení stavby).

Limity na odpočty úroků z hypotéky

Zdroj: Finanční správa ČR, aktuální k 13. 2. 2025

Jak to je s limity při refinancování hypotéky? 

Stále se hodnotí datum obstarání bytové potřeby, tedy při čistém refinancování, kdy pořád splácíte hypotéku na bydlení pořízené před 1. 1. 2021, se na vás stále bude vztahovat limit 300 000 Kč. 

Jiná situace by nastala, kdybyste si při refinancování hypotéku navýšili v souvislosti s novou bytovou potřebou, například byste chtěli zrekonstruovat starší bydlení. Pak by se na vás už vztahoval nový limit 150 000 Kč.

Jaké potřebuji k odpočtu úroků dokumenty?

• Potvrzení o zaplacených úrocích – dostanete ho od banky, u které jste si hypotéku sjednávali. Většinou ho banky zasílají automaticky na začátku kalendářního roku buď poštou, nebo ho najdete online ve své klientské zóně. Jestli potvrzení nikde nemáte, zažádejte si o něj písemně pomocí online formuláře nebo e-mailu. Toto potvrzení dokládáte každý rok, kdy chcete odpočet úroků uplatnit, a je nutné odevzdat originál. Pro sebe si pořiďte kopii.
• Výpis z katastru – dokládáte pouze první rok, kdy odečet uplatňujete, jako doklad toho, že jste majitelem nemovitosti.
• Hypoteční smlouvu – také je potřeba ji doložit pouze první rok uplatňování odpočtu. Odevzdává se kopie.

Kalkulačka pro výpočet vrácení daně z hypotéky

Kolik přesně ušetříte, závisí jednak na výši zaplacených úroků, ale také na výši celé hypotéky, na stanovené době splácení a celkové úrokové sazbě. 

Orientačně si můžete snadno spočítat, na kolik peněz zpět se můžete těšit, pomocí následujícího vzorečku: výše zaplacených úroků za rok × 0,15.

Příklad výpočtu vrácení daně z hypotéky

Zapomenout nesmíte na limity, takže pokud byste si nemovitost v uvedeném příkladu pořídili až po 1. 1. 2021, můžete si ze zaplacených úroků odečíst jen 150 000 Kč a vaše celková daňová úspora bude 22 500 Kč.

Nejvyšších odečtů dosáhnete ze začátku splácení, kdy větší část splátky tvoří úroky. Nezapomeňte proto na odpočet hypotéky z daní hned od prvního roku splácení. Pokud jste nespláceli hypotéku celý rok, uplatníte poměrnou částku (za každý měsíc 1/12 z maximální uplatnitelné částky).

S možností odpočtu úroků z hypotéky na daních byste měli počítat už při sjednávání hypotéky, protože výši odpočtu ovlivní celá řada parametrů.

Na jakou výši hypotéky a s jakou měsíční splátkou byste dosáhli, se můžete podívat v naší online kalkulačce hypoték. S výběrem a sjednáním hypotéky vám také rádi pomůžou naši hypoteční specialisté.

Kdo nemá nárok na vrácení úroků z hypotéky?

Odpočet hypotéky z daní nemůžete uplatnit, pokud máte hypotéku na nemovitost pořízenou za jiným účelem, než je trvalé bydlení, například za účelem pronájmu, k podnikání nebo k rekreaci.

Nárok na odpočet nemáte také v případě, že máte minimální mzdu nebo velmi malé příjmy z podnikání a na daních nezaplatíte víc, než je sleva na poplatníka.