Rezervační smlouva na nemovitost: Co byste měli vědět?

Rezervační smlouva je první zásadní dokument, který podepisujete na své cestě za vytouženým bydlením. V celém procesu koupě nemovitosti vám může pomoct, ale také uškodit. Na co byste si měli dát pozor, aby všechno proběhlo hladce? 

Co je rezervační smlouva?

Rezervační smlouva je na začátku prodeje a koupě nemovitosti dokument důležitý pro obě strany – pro prodávajícího i pro kupujícího. Oběma totiž dává jistotu, že to ten druhý myslí s obchodem vážně a zavazuje se ho uskutečnit.

Pro obě strany plynou z rezervační smlouvy určité závazky a povinnosti. 

• Prodávající podpisem smlouvy slibuje, že nemovitost nebude nabízet dalším zájemcům a neprodá ji někomu jinému, než si třeba vyřídíte hypotéku (tu si můžete snadno srovnat prostřednictvím naší online kalkulačky). Zároveň mu dává jistotu, že byt nebo dům opravdu prodá, že z koupě necouvnete a on zbytečně neodmítne dalšího vážného zájemce.
• Kupující se zavazuje, že nemovitost opravdu koupí za předem domluvených podmínek. A zároveň i on získává jistotu, že má čas na vyřízení potřebných náležitostí ke koupi a o vybranou nemovitost mezitím nepřijde.

Na vážnosti podpisu rezervační smlouvy dodává zejména stanovení rezervačního poplatku a ustanovení smluvních pokut v případě nedodržení smlouvy. Při podpisu rezervační smlouvy jde totiž už o peníze, a to nemalé. Myslete na to, než ji podepíšete, a vyčkejte na ten správný čas.

Co má rezervační smlouva obsahovat?

Žádný zákon nestanovuje, jak přesně má rezervační smlouva vypadat a jakou má mít formu. Bude tedy na vás ohlídat si, že splňuje všechny podstatné náležitosti. 

Co musí být uvedeno v rezervační smlouvě?

• Identifikace kupujícího a prodávajícího – jméno, adresa, rodné číslo, datum narození
• Detailní informace o nemovitosti – ze smlouvy musí být jasně patrné, o kterou nemovitost se jedná, včetně příslušenství. Tyto informace zjistíte z listu vlastnictví.
• Právní či technické vady nemovitosti – zástavy, břemena, exekuce, větší závady, případně prohlášení vlastníka, že nemovitost žádné vady nemá
• Kupní cena – její výše, jaký bude způsob zaplacení a do kdy bude uhrazena
• Prohlášení prodávajícího a kupujícího, že splní své závazky
• Rezervační lhůta – doba, po kterou bude nemovitost rezervovaná. Při jejím sjednávání myslete na to, abyste měli dostatek času vyřídit si hypotéku apod.
• Rezervační poplatek – jeho výše, jakým způsobem a do kdy bude zaplacen
• Znění kupní smlouvy – už z rezervační smlouvy by měly být jasné podmínky kupní smlouvy. Je také možné (a doporučené) již připravenou kupní smlouvu přidat jako přílohu k rezervační smlouvě.
• Sankce při porušení smlouvy – jaká bude výše pokuty, co se stane s rezervačním poplatkem. Sankce by měly být sjednané jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího.
• Podmínky odstoupení od smlouvy – jakým způsobem a v jakých případech je možné od smlouvy odstoupit

Jakým způsobem rezervační smlouvu uzavřít?

Rezervační smlouva musí být písemná a je možné uzavřít smlouvu:

• dvojstrannou – mezi prodávajícím a kupujícím, tzv. rezervační smlouva bez realitky,
• trojstrannou – mezi prodávajícím, kupujícím a zprostředkovatelem (realitní agenturou).

Na pozoru musíte být, pokud s vámi bude chtít rezervační smlouvu uzavřít jen agentura, mohla by být neplatná. 

K prodeji nemovitosti se může zavázat jen její vlastník. V případě, že uzavřete smlouvu s agenturou, bude se jednat o zprostředkovatelskou smlouvu a neplynuly by z ní pro prodávajícího žádné povinnosti a nebyl by jí vázán. 

Obvyklé je, že rezervační smlouvu s vámi a prodávajícím podepíše i makléř, se kterým jednáte. 

Také si pečlivě zkontrolujte znění rezervační smlouvy. Realitní agentury často nabízí k podpisu jen velmi zkrácené smlouvy, které neobsahují všechny důležité informace, například podmínky kupní smlouvy. Pak mohou vzniknou nejasnosti a spory, na čem jste se vlastně domluvili. 

Pečlivě se věnujte i podmínkám odstoupení od rezervační smlouvy. Může se stát, že nebudete moct nemovitost koupit ne vlastní vinou, například vám banka neschválí hypotéku v požadované výši. Měli byste mít ve smlouvě ošetřeno, že vám v tomto případě nepropadne rezervační poplatek.

Nezřídka také narazíte na rezervační smlouvu, kde jsou uvedeny sankce a pokuty pouze pro kupujícího, to je pro vás velmi nevýhodné.

Zajímá vás, co musíte podniknout, aby vám banka schválila hypotéku? Přečtěte si Průvodce hypotékou.

Kdy rezervační smlouvu podepsat?

Sotva jste absolvovali první rychlou prohlídku nemovitosti a už vás makléř tlačí do podpisu rezervační smlouvy? Zájemců je tolik a další za vámi má velmi vážný zájem? To je obvyklá historka, kterou zcela jistě uslyší každý, kdo hledá nemovitost. 

Pro makléře je samozřejmě výhodné uzavřít obchod co nejrychleji. Pro vás to ale výhodné není.

Nesmíte se nechat utlouct sliby, že je vše stoprocentně v pořádku, nemovitost je v perfektním stavu a smlouva je bezchybně připravená. Všechno si musíte nejprve ověřit. 

Nezapomeňte, že rezervační smlouva je závazná, a jakmile ji podepíšete, už se na vás vztahují všechny uvedené pokuty.

Nejprve si nemovitost důkladně prohlédněte, nejlépe s odborníkem. Podívejte se, na co si dát pozor při koupi bytu a co je nutné zkontrolovat, než podepíšete rezervační smlouvu na byt.

Poté si důkladně zkontrolujte i znění rezervační smlouvy, ideálně si ji nechte překontrolovat advokátem.

A teprve potom, až jste si vším jistí a jste pevně rozhodnutí, přistupte k podpisu.

Jak sepsat rezervační smlouvu?

Můžete využít vzor rezervační smlouvy, který najdete na internetu, ale doporučuje se použít ho jen pro základní představu. 

Konečné znění rezervační smlouvy by vám měl sepsat advokát, který nic neopomene. Nedostatky ve smlouvě by vám totiž mohly přinést obrovské problémy a připravit vás o peníze.

Rezervační poplatek

Rezervační poplatek se nepočítá jako provize realitní agentuře. Jedná se už o část kupní ceny. Na jeho výši se mohou obě strany dohodnout, obvykle se jako rezervační poplatek hradí maximálně 5 % z kupní ceny. V případě, že porušíte smlouvu, vám rezervační poplatek obvykle propadne.

Rezervační poplatek byste neměli nikdy posílat jen tak na účet prodávajícího nebo účet realitní kanceláře, snadno byste o něj mohli přijít v případě, že narazíte na podvodníka nebo realitka zkrachuje.

Doporučeným a osvědčeným postupem je využít advokátní nebo notářskou úschovu. Sem později zašlete i zbytek kupní ceny a prodávající peníze dostane, až budete zapsaní v katastru nemovitostí jako nový vlastník.

Úschova je bezpečné řešení pro obě strany, které jak prodávajícímu, tak kupujícímu zaručí, že nepřijdou o své peníze.

Jak se dá z rezervační smlouvy vyvázat?

Podmínky odstoupení od rezervační smlouvy v ní musí být uvedené a sjednané předem.

Většinou platí, že pokud ji poruší prodávající, vrací se rezervační poplatek kupujícímu. V opačném případě se rezervační poplatek nevrací. 

Je nutné přesně specifikovat, co je porušení rezervační smlouvy a v jakém případě nemáte nárok na vrácení rezervačního poplatku. Musíte myslet zejména na situace, kdy z koupě sejde z důvodů, které jste vy nemohli ovlivnit, nebo se objeví nějaká vážná překážka, o které jste nevěděli.

Přečtěte si u nás o správném pojištění nemovitosti.