Co obnáší prodej bytu s hypotékou?

Potřebujete prodat svůj byt, na který máte hypotéku, a nevíte, jestli je to možné? Možností máte hned několik. Prodej bytu s hypotékou a koupě domu je dnes už obvyklý postup a banky jsou na to připravené. Podívejte se na postup, jak prodat byt s hypotékou.

Lze prodat byt s hypotékou?

Řada lidí má obavy ze změny bydlení jen proto, že neví, jak zařídit prodej bytu s hypotékou a jestli je reálné ho vůbec prodat. 

Všechno to papírování sice vypadá složitě, ale není se čeho bát. Bydlení bez hypotéky si dnes pořídí málokdo a nikdo neočekává, že zůstanete celý život v jednom bytě.

Důvodů, proč prodat byt s hypotékou může být několik. 

• Častým důvodem je to, že se vaše rodina postupem času rozrostla a chcete se přestěhovat do domu. 
• Jindy naopak máte velký byt, který už nepotřebujete a je pro vás zbytečné platit vyšší splátky hypotéky, když by vám stačilo něco menšího a levnějšího.
•  A někdy prostě nemáte na splátky hypotéky peníze.

Postup prodeje bytu s hypotékou

Postup prodeje bytu s hypotékou je ve všech případech obdobný. Vždy potřebujete stávající hypotéku splatit. Může ale nastat víc situací, jak si s prodejem a vypořádáním hypotéky poradit. Podívejme se na každou z nich.

Splacení hypotéky před zahájením prodeje

Jednou z možností je, že nejprve předčasně splatíte hypotéku a teprve poté začnete byt prodávat už nezatížený hypotékou. 

Pokud máte dostatek financí z vlastních zdrojů, můžete je využít, ale vždy uvažte, jak moc se to vyplatí. Můžete mít například investice s vysokou likviditou, ale je otázka, jestli jejich prodejem spíše neproděláte. Takové otázky je nejlepší probrat s nezávislým finančním poradcem.

V případě, že vlastní zdroje nemáte nebo je nechcete použít, můžete hypotéku splatit jiným úvěrem. Jestli plánujete koupi nové nemovitosti také na hypotéku, je řešením navýšit novou hypoteční smlouvu o hodnotu původní hypotéky.

Pozor také na podmínky předčasného splacení hypotéky, které se od září 2024 výrazně zpřísnily. Jestli vás netlačí čas, je vhodné naplánovat si splacení hypotéky tak, abyste nemuseli platit vysoké poplatky.

Ačkoliv je tato varianta splacení hypotéky nejjednodušší, je nejméně využívaná. Důvod je prostý – málokdo má na to, aby mohl hypotéku sám splatit. Většina prodejců potřebuje hypotéku splatit v součinnosti s kupujícím.

Předčasné splacení hypotéky z peněz za prodej bytu

Svou stávající hypotéku splatíte, až vám zaplatí kupující. Jestli má dostatek vlastních zdrojů a bude kupovat váš byt, aniž by si na něj musel vzít hypotéku, bude celý proces poměrně jednoduchý. Nezapomeňte ale na to, že všechno musíte mít pečlivě sepsané v kupní smlouvě na nemovitost.

Postup je následující:

• Jestli má vaše banka na byt zástavní právo, musí vám nejprve prodej schválit.
• Poté vám banka připraví vyčíslení hypotéky (tedy kolik zbývá splatit).
• S kupujícím podepíšete kupní a úschovní smlouvu (platba při prodeji nemovitosti má vždy probíhat přes advokátní nebo notářskou úschovu, tento postup je bezpečnější jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího).
• Kupující pošle peníze do úschovy, odkud budou bezpečně převedeny bance. Možnou alternativou je poslat část peněz na splacení hypotéky přímo vaší bance a do úschovy dát zbytek peněz pro vás.
• Banka vám vydá potvrzení o zániku zástavního práva.
• S potvrzením si na katastru nemovitostí zažádáte o výmaz zástavního práva z listu vlastnictví.
• Na katastr dodáte spolu s kupní smlouvou návrh na vklad vlastnického práva kupujícího.
• Jakmile dojde k přepisu nemovitosti a kupující bude zapsán v katastru jako nový majitel, je prodej dokončen a dostanete z úschovy zbytek peněz.

Splacení hypotéky z nové hypotéky kupujícího

Ve většině případů ale kupující nebude platit za byt rovnou z vlastních zdrojů, ale bude na koupi taky potřebovat hypotéku. Ani to není problém. Banky mají nastavené procesy, jak hypotéku splatit jinou hypotékou. 

Bude to trochu administrativně náročnější, protože bude potřeba lépe sladit jednotlivé kroky s žádostí o hypotéku, ale opět to není nic neobvyklého.

Pokud si nebudete vědět rady, celým procesem vás provedou přímo bankovní poradci, nebo hypoteční poradce či realitní makléř. Jak ale uvidíte, nejde o nic náročného. Řada kroků bude stejná jako v předchozím případě.

• Opět jako první požádáte banku o souhlas s prodejem a o vyčíslení dluhu.
• Banka vám vydá souhlas se zapsáním nového věřitele do katastru nemovitostí (tzv. zástava ve druhém pořadí), což bude potřebovat kupující při žádosti o hypotéku.
• Podepíšete s kupujícím rezervační smlouvu, se kterou se kupující vydá do své banky a sjedná si svou hypotéku na byt.
• Podepíšete kupní a úschovní smlouvu.
• Podáte návrh na katastru návrh na vklad nového zástavního práva. Učinit to můžete buď vy, nebo kupující, stačí jen jeden z vás.
• S podepsanou kupní smlouvou podáte na katastru návrh na vklad nového majitele bytu.
• Nyní banka kupujícího pošle vaší bance peníze potřebné ke splacení vaší hypotéky. Zbytek peněz bude uložený do úschovy.
• Jakmile budete mít hypotéku v pořádku splacenou, vaše banka podá na katastr návrh na výmaz svého zástavního práva.
• V momentě, kdy je na katastru uveden kupující jako nový majitel a zástavní právo už má pouze jeho banka, je prodej dokončený a dostanete zbytek peněz z úschovy.

Celý proces se může urychlit, když si kupující bere hypotéku u stejné banky, jako máte vy. 

Chcete se podívat, jakou nabídku vaše banka dává a srovnat ji s ostatními? Využijte naši online kalkulačku hypoték.

Převzetí hypotéky kupujícím

Byt můžete taky prodat i s hypotékou, to znamená, že si kupující převezme vaši hypotéku. Při převzetí hypotéky si ji kupující bere se vším všudy. Zaváže se, že bude bance splácet stejné splátky a souhlasí se všemi stávajícími podmínkami. 

Kupujícího pak musí banka schválit. Prověří si ho stejně jako žadatele o novou hypotéku, takže posoudí jeho bonitu – jeho příjmy, v registrech dlužníků zkontroluje jeho zadlužení a vyhodnotí jeho úvěruschopnost.

Jakmile banka kupujícího schválí, můžete začít na katastru řešit převod nemovitosti na nového vlastníka. Kupující následně převede do úschovy zbývající část prodejní ceny bytu.

Tento postup ale v praxi moc využívaný není, protože každý zájemce o koupi bytu má své vlastní představy o financování a snaží se sehnat pro sebe tu nejvýhodnější hypotéku. Někdy ale zjistí, že je pro něj převzetí nejvýhodnější variantou (zvlášť pokud se zvýšily úrokové sazby a vy máte ještě na delší dobu zafixovanou nízkou sazbu).

Výkup bytu s hypotékou

Může se stát, že musíte byt s hypotékou prodat, protože jste se dostali do finančních problémů. Nezvládáte už hypotéku splácet, hromadí se vám dluhy a hrozí exekuce. Nebo z jakéhokoliv jiného důvodu potřebujete rychle peníze nebo rychle nemovitost prodat a nemůžete čekat, až se najde kupec.

V těchto situacích můžete využít firmy, zabývající se výkupem bytů a domů. Firma je od vás schopna byt odkoupit do 24–48 hodin. 

• Nevýhodou je, že nedostanete plnou tržní cenu bytu. 
• Výhodou je, že se firma postará o veškerou administrativu (zpravidla zdarma) a vše vyřídí za vás. Není pro ni problém vyřídit za vás exekuci nebo jednat s různými věřiteli.

Prodej bytu s hypotékou a koupě domu

Prodáváte byt, abyste si mohli koupit dům? Pak nejspíš narazíte na problém, že bude dražší než byt. Jestli nemáte vlastní finance na doplacení rozdílu, budete potřebovat novou hypotéku na dům.

Máte tři možnosti:

• Varianta, že nejprve prodáte byt a splatíte stávající hypotéku a teprve potom zahájíte proces koupě domu a podáte si žádost o novou hypotéku, padá v úvahu, pokud máte v mezičase kde bydlet (například u rodičů).
• V opačném případě je nejjednodušší požádat o navýšení stávající hypotéky. O navýšení můžete žádat i v průběhu fixace, ale banka vaši žádost znovu přezkoumá a posoudí vaši bonitu. Navýšit hypotéku můžete i při refinancování hypotéky.
• Můžete také zažádat o novou hypotéku souběžně se stávající, ale museli byste splnit pravidlo, že nebudete předlužení, čili že si můžete z vašeho příjmu dovolit dvě hypotéky.

Nezapomeňte na daň z nemovitosti

Po prodeji bytu máte povinnost zaplatit daň z nemovitosti, aktuálně se počítá jako běžná daň z příjmů. Je potřeba podat v termínu daňové přiznání.