Koupě nemovitosti krok po kroku

Plánujete bydlet ve vlastním a čeká vás náročný úkol vybrat a koupit vhodnou nemovitost? Není potřeba trávit kvůli tomu bezesné noci a trápit se, jestli jste na něco nezapomněli. Připravili jsme pro vás průvodce koupí nemovitosti, kde si celý proces ukážeme krok za krokem. Upozorníme vás, na co nezapomenout a na co si dát pozor, abyste se mohli brzy těšit z vysněného bydlení.

Začínáme vybírat budoucí domov

Než se pustíte do konkrétního výběru, musíte důkladně uvážit, kde a v čem vlastně chcete bydlet. Nestačí obecná touha po domečku se zahrádkou, ale každý musí vzít v úvahu, jaký je jeho životní styl a kam chce směřovat.

Na které otázky si musíte dát odpověď:

• Bude vám vyhovovat bydlení v bytě, nebo v domě? 
• Hledáte bydlení „na věky“, nebo jde jen o přechodnou fázi a nebude vám vadit se za pár let přestěhovat (třeba až se vám rozroste rodina)?
• Hledáte klidné místo na kraji malé vesnice, nebo si neumíte představit život mimo centrum města?
• Kde pracujete a jaké máte plány do budoucna? Změníte zaměstnání nebo vám nevadí dojíždění?
• Pokud máte nebo plánujete děti, myslete i na jejich školy a možnosti dojíždění.
• Chcete mít domácí mazlíčky? Morčátko v kleci vás asi příliš neovlivní, ale dva velcí psi nebo čtyři kočky už do výběru zasáhnou.
• Co dalšího požadujete od místa bydliště? Jakou občanskou vybavenost chcete mít v blízkosti (pošta, lékař, lékárna, knihovna, školka, škola, hospůdka)? A jak plánujete trávit volný čas, budete mít na novém místě co dělat?

Z těchto úvah vám vyjde už konkrétnější představa, co vlastně hledáte. Také si stanovte priority, protože ne vždy se podaří najít úplně ideální bydlení, někdy musíme z některých požadavků slevit. 

Peníze až na prvním místě

Vaše představy budou určitě ovlivněné i tím, co si můžete dovolit. Než se pustíte do hledání, musíte si ujasnit, v jakém cenovém rozmezí se můžete pohybovat. Jakým způsobem budete nemovitost financovat? 

Možnosti financování nemovitosti:

• z vlastních zdrojů,
• úvěrem ze stavebního spoření,
• bankovní hypotékou,
• nebankovní hypotékou,
• běžným spotřebitelským úvěrem.

Málokdo financuje koupi bytu nebo domu pouze z vlastních zdrojů, obvykle je třeba využít nějaký typ půjčky. Běžný spotřebitelský úvěr se nedoporučuje, protože je dražší než hypotéka. Nebankovní hypotéka má také vyšší úrokovou sazbu, navíc přináší větší riziko. Nejčastěji využívaným způsobem tak je klasická bankovní hypotéka.

Berete si hypotéku od banky

Nejprve je potřeba si zjisti, na jak vysokou hypotéku dosáhnete. Teprve pak začínají plány nabírat konkrétní obrysy, protože už víte, jaké bydlení byste chtěli a kolik může stát.

Proces výběru hypotéky také není úplně jednoduchý a musíte se zaměřit na řadu věcí, jako jsou podmínky, které daná banka nabízí, výše úrokové sazby, jakou má banka pověst, jaká je vaše bonita a jak si ji vylepšit, jaké jsou vaše příjmy, jak dlouho budete chtít splácet, jakou budete chtít fixaci a řadu dalších parametrů. 

Hypotéka je závazek na spoustu let, proto je nutné si ji dobře promyslet a zvážit svoje možnosti a vyhlídky do budoucna.

Pomoci vám může náš Průvodce hypotékou a pokud byste si nebyli jistí, využijte pomoci hypotečního poradce. Vhodné je zvolit nezávislého poradce, který nepracuje pro konkrétní banku, dobře se orientuje na trhu a může vám pomoct vybrat pro vás optimální hypotéku. Poradci mají také většinou možnost vyjednat pro vás výhodnější úrokovou sazbu, než kterou by banka nabídla přímo vám.

Pro rychlou představu využijte naši hypoteční kalkulačku a do pár minut budete vědět, s jak vysokou hypotékou a jakými úroky můžete počítat. Naši hypoteční specialisté vám s výběrem také rádi poradí.

Hledáme nemovitost

Konečně jste se dostali k hledání toho správného bytu nebo domu. Ale kde začít?

Realitky

První kroky každého vedou do realitních kanceláří nebo na jejich weby a na inzertní servery typu Sreality.cz, Bazos.cz, Bezrealitky.cz, Hyperinzerce.cz, Reality.cz a mnoho dalších. Pročítejte inzeráty a porovnávejte. 

Sociální sítě

Sociální sítě dnes nabízí nepřeberné množství skupin, které se věnují nemovitostem. Najděte si ty z okolí vašeho bydliště (ať už stávajícího, nebo plánovaného) a můžete mít štěstí a narazit na tip přímo pro vás.

Procházky ve vybrané lokalitě

Choďte na procházky. A nekoukejte do země, ale po domech. Ty určené k prodeji bývají označené nápisy a inzertními plakáty. Nebo narazíte na neobydlenou stavbu. Z katastru nemovitostí zjistíte, komu patří, a můžete se zeptat přímo majitele, jestli neplánuje prodej. Třeba najdete bydlení vám na míru o pár ulic dál.

Osobní kontakt

Ptejte se všude kolem. Nepodceňujte sílu osobních kontaktů. Kamarád kamaráda kolegy z práce třeba zrovna prodává byt vhodný přesně pro vás.

Veřejné dražby

Sledovat můžete i veřejné dražby, kde se nabízí nemovitosti zabavené exekutorem.

Chodíte na prohlídky bytů a domů

Neustálé obcházení nabízených nemovitostí a řada prohlídek s makléřem – to bude nyní váš hlavní program. A musíte mu věnovat náležitou pozornost a spoustu času, protože právě teď se rozhodne o tom, kde budete bydlet. Je nutné zaměřit se na řadu věcí a nesahat bez důkladného prověření po první nabídce.

Podívejte se, na co si dát pozor při koupi bytu. Na prohlídky se doporučuje chodit s odborníkem, který prověří technický stav nemovitosti. 

Zkontrolujte:

• okna a dveře, 
• podlahy a stěny (nerovnosti se bohužel objevují i u novostaveb),
• všechny rozvody a jističe,
• stav stoupaček, tlak vody, odpady,
• topení,
• vodovodní baterie, kohoutky,
• umyvadlo, vanu, toaletu.

U rodinného domu prověřte stav střechy, sklepa, půdy, krovů, okapu, ověřte, že nikudy nezatéká a že nikde není plíseň. Nezapomeňte na garáž a další příslušenství k nemovitosti.

U bytu se zaměřte i na celkový stav domu a na umístění bytu v domě.

Pokud objevíte vady, zajímejte se, jak a proč vznikly, případně, jaké by byly náklady na jejich opravu. Můžete požadovat slevu z ceny.

Vždy chtějte znát výši záloh, u bytů také výši příspěvku do fondu oprav.

Dalším krokem je kontrola, zda na nemovitosti neváznou nějaké právní vady, jako jsou věcná břemena, exekuce, zákaz zcizení a zatížení nemovitosti, dědická řízení nebo nemovitost není předmětem soudního sporu. Všechny tyto informace zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí.

Kontrolujete lokalitu

Ani sebelepší byt nebo dům by vám radost nepřinesl, kdyby vám nevyhovovalo jeho umístění. Už máte představu, jakou vybavenost požadujete, tak si lokalitu projděte a hodnoťte z hlediska každodenního života.

• Jaká je na místo doprava? Máte v blízkosti i možnost hromadné dopravy, nebo budete muset využívat hlavně své auto?
• Není v blízkosti něco pro vás rušivého – vytížená silnice, vepřín, velké obchodní centrum?
• Kde je obchod, pošta, škola, školka?
• Projděte se po okolí v různé denní doby, třeba zjistíte, že vás večer bude rušit halas z nedaleké restaurace.
• Ptejte se místních, jak se jim v místě žije, co se zde koná pro obyvatele, zjišťujte, jaké jsou sousedské vztahy.

Podpis rezervační smlouvy

Vypadá to, že jste právě narazili na to správné bydlení. Jste nadšení od první prohlídky a realitní makléř vás přesvědčuje, ať podepíšete co nejdřív rezervační smlouvu, protože má hodně zájemců. Saháte už po peru? Ještě chvíli počkejte.

Rezervační smlouva je totiž závazná. Prodávající se zavazuje, že nemovitost už jinému zájemci neprodá, vy se zavazujete, že ji zakoupíte. A pokud si to později rozmyslíte, budou vás čekat smluvní pokuty a propadne vám zaplacený rezervační poplatek. Můžete tak přijít i o několik desítek až stovek tisíc, takže obezřetnost je na místě.

Nejprve si celou nemovitost a okolí důkladně zkontrolujte (podle výše uvedeného návodu) a rezervační smlouvu podepište, až si budete opravdu jistí.

Rezervační smlouva musí splňovat určité náležitosti a je dobré nechat si ji překontrolovat advokátem. Nemá žádnou závaznou formu, můžete ji tedy sepsat různým způsobem, ale vždy musí obsahovat:

• informace o prodávajícím a kupujícím,
• informace o nemovitosti,
• výši kupní ceny,
• výši rezervačního poplatku a komu se platí,
• rezervační lhůtu (doba, na kterou je smlouva uzavřená),
• výši smluvní pokuty pro kupujícího i prodávajícího pro případ porušení smlouvy.

Dále se doporučuje uvést faktický i právní stav nemovitosti a chtějte po prodávajícím prohlášení, že nemovitost nemá vady, případně je ve smlouvě vyjmenujte.

Měli byste uvést podmínky kupní smlouvy, v ideálním případě ji už vypracovanou k rezervační smlouvě přiložit.

Pokud kupujete nemovitost přes realitní kancelář, musí být rezervační smlouva trojstranná (mezi vámi, prodávajícím a agenturou).

Zaplacení rezervačního poplatku

Rezervační poplatek bývá obvykle určitá část z kupní ceny, která je posléze z celkové ceny odečtena. Nejedná se o provizi realitní agentuře. Tu budete hradit zvlášť.

Využijte notářskou nebo advokátní úschovu, která dá vám i prodávajícímu jistotu, že o peníze nikdo nepřijde.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Tímto dokumentem se obě strany zavazují, že v budoucnu uzavřou kupní smlouvu na danou nemovitost. Buď v ní bude uveden konkrétní termín, do kterého je nutné kupní smlouvu uzavřít, nebo platí lhůta do jednoho roku.

Vy budete tuto smlouvu potřebovat pro banku, protože nastal ten čas, kdy byste měli jít podat žádost o hypotéku. Na základě smlouvy o budoucí smlouvě kupní vám banka může schválit hypoteční úvěr. 

Smlouva o smlouvě budoucí kupní není ale vždy nezbytným dokumentem, který budete muset předložit. Stačit vám může i samotná smlouva kupní. 

K podání žádosti o hypotéku budete potřebovat:

• dva doklady totožnosti,
• potvrzení o příjmu nebo daňové přiznání,
• kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní,
• odhad ceny nemovitosti,
• list vlastnictví,
• případně další dokumenty požadované vaší bankou.

Po získání hypotéky budete moct koupi nemovitosti dokončit.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní nemusí mít nutně písemnou formu (tato povinnost není dána zákonem), ale rozhodně doporučujeme ji uzavřít písemně.

Kupní smlouva a převod peněz

Kupní smlouva na nemovitost je zásadní dokument, kterým dojde fakticky ke koupi nemovitosti. Je potřeba ji mít řádně sepsanou advokátem, který na nic nezapomene.

Použití vzoru kupní smlouvy z internetu je sice také možné, ale ten nemusí pokrýt všechny detaily a v případě problémů vás nemusí dostatečně ochránit.

Podpisy kupujícího a prodávajícího musí být na kupní smlouvě úředně ověřené.

Nyní může dojít k finální fázi prodeje. Na základě kupní smlouvy banka, u které máte schválenou hypotéku, převede peníze do advokátní nebo notářské úschovy. Nikdy je neposílejte přímo na účet prodávajícího. Pokud byste měli smůlu a narazili na podvodníka, přišli byste o peníze i o nemovitost.

Podpisem kupní smlouvy se z vás ale majitel nemovitosti ještě nestává, nejprve musíte změnu vlastníka nechat zapsat na katastr nemovitostí.

Mohl by vás zajímat přepis plynu při koupi nemovitosti.

Zamiřte na katastr nemovitostí

S kupní smlouvou a návrhem na vklad do katastru nemovitostí se vydejte na katastr nemovitostí. Formulář návrhu na vklad najdete přímo na webu katastrálního úřadu (cuzk.cz). Připravte si ještě geometrický plán, případně plnou moc, pokud vás bude někdo zastupovat.

Návrh na vklad může provést jak kupující, tak prodávající, stačí jen jeden z nich.

Za přijetí návrhu zaplatíte poplatek 2 000 Kč a pak už zbývá jen vyčkávat. Katastrální úřad změnu provede do 30 dnů (ne dříve než za 20 dnů, což je povinná lhůta, během které mohou obě strany podávat připomínky).

Tímto okamžikem se stáváte majitelem bytu či domu.

Předání nemovitosti

Jakmile jste zapsaní v listu vlastnictví jako majitelé nemovitosti, dojde k převodu peněz z úschovy na účet prodávajícího a vy se dočkáte toho nejdůležitějšího momentu – předání nemovitosti.

K předání by mělo dojít za účasti makléře, který celý prodej realizoval, a je nutné sepsat předávací protokol. 

V předávacím protokolu musí být uvedeno:

• stav nemovitosti ke dni převodu, 
• všechny závady a kdo (případně do kdy) je odstraní,
• stav všech měřičů,
• seznam předaných klíčů a všech dokumentů k nemovitosti (revizní zprávy, kolaudační rozhodnutí, stavební povolení, plány, záruční listy),
• seznam vybavení, které bude zůstávat,
• kontakty na prodávajícího a kupujícího,
• podpisy a datum.

Od této chvíle vám nemovitost opravdu říká pane.

Daň z koupě nemovitosti

Se získáním nové nemovitosti vás musí zajímat i problematika daně z nemovitosti.

Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena v roce 2020, ovšem i nadále máte povinnost platit daň z nemovitých věcí.

Pokud letos koupíte nemovitost, musíte do 31. ledna příštího roku podat daňové přiznání, a to v kraji, ve kterém se dům/byt nachází. Vypočítanou daň pak musíte zaplatit do konce května.

Toto přiznání se podává jen jednou – za rok, kdy jste nemovitost koupili. V dalších letech vám už automaticky budou přicházet jen platební údaje (složenkou nebo do datové schránky).

Koupě nemovitosti se zástavním právem

Co když zjistíte, že na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní? Nemusí to být žádný problém. Znamená to jen fakt, že bývalý majitel nemovitostí ručí, pravděpodobně bance, protože sám ještě splácí hypotéku.

Není to nic neobvyklého a je stanovený postup, jak při koupi postupovat, aby bylo původní zástavní právo vymazáno a vy jste mohli nemovitostí ručit své bance. Bude potřeba spolupráce obou bank, přičemž původní banka musí s prodejem souhlasit.

Jakmile vaše banka převede peníze z hypotéky bance prodávajícího a uhradí tak dluh, podáte na katastru nemovitostí návrh na výmaz zástavního práva prodávajícího a následně zde zůstane zapsaná už jen vaše banka.

Koupě nemovitosti v exekuci

Koupě nemovitosti v exekuci se nemusíte vysloveně děsit, ale je zapotřebí obezřetnost. Při koupi se pak postupuje trochu jiným způsobem než při standardní koupi.

Mohou nastat dvě situace:

Koupě od majitele v exekuci 

Majitel v exekuci nemůže nakládat sám se svým majetkem a je nutné spolupracovat přímo s exekutorem. Zjistěte si skutečnou výši dluhu, mohlo by se stát, že výrazně překročí hodnotu nemovitosti. V tom případě hledejte raději dál.

Koupě nezačíná podpisem rezervační smlouvy, ani přímo kupní smlouvy. Budete potřebovat smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kde budou přesně vyčíslené dluhy, které následně uhradíte přímo exekutorovi. Ten vám vystaví potvrzení o splacení dluhu a musíte podat na katastr nemovitostí návrh na odstranění záznamů o exekuci.

Jakmile katastr změnu zapíše, můžete podepsat kupní smlouvu a dokončit koupi.

Koupě nemovitosti v dražbě

Pokud se budete účastnit dražby, musíte nejprve uhradit tzv. dražební jistotu. Jedná se o poplatek, který vám umožní se dražby zúčastnit. Ale nebojte, pokud nebudete v dražbě úspěšní, poplatek se vám vrátí.

Dražba probíhá formou klasické aukce, kdy je stanovena vyvolávací cena. Nevýhodou je, že cena může vyšplhat příliš vysoko. Výhodou je fakt, že u nemovitosti v dražbě jsou vymazána všechna zástavní práva a další závazky, takže získáváte nemovitost bez právních vad.

Od soudu nebo exekutora získáte potvrzení o převodu vlastnických práv, se kterým můžete jít na katastr.