Investice do nemovitosti: Pro koho se hodí a jak s ní uspět?

Úspory požírá inflace, úrokové sazby na spořicích produktech jsou nízké a investice do akcií vás neláká? Poměrně jistým způsobem, jak zhodnotit své úspory a ještě si zajistit další příjem, je investovat do nemovitosti. Podívejme se jak na to, abyste uspěli.

Co je to investice do nemovitosti

Investicí do nemovitosti se nemyslí pořízení si vlastního bydlení. Samozřejmě i nemovitost, kterou budete užívat, pro vás znamená zajištění do budoucna. Ale investováním do nemovitostí se rozumí pořízení nemovitosti, kterou nechcete pro sebe, ale chcete z ní získávat výnos, tedy ji pronajímat, případně ji po zvýšení její hodnoty prodat.

Investice do nemovitostí jsou v ČR poměrně oblíbené a představují větší jistotu i pro drobné investory, protože trh s nemovitostmi je stabilní a nemovitosti neztrácejí tak rychle na hodnotě, spíš naopak často jejich hodnota v čase roste.

Co může být investiční nemovitostí?

Jakákoliv nemovitost určená k užívání jednotlivcem nebo firmou. Můžete vsadit na:

• investice do bytu, 
• investice do pozemku, 
• investice do rekreačního objektu,
• investice do kanceláří,
• investice do továren.

Pro koho se investice do nemovitosti hodí

Každá z výše zmíněných investicí se hodí pro někoho jiného. Velcí profesionální investoři budou mít zájem o celé bytové domy, kancelářské budovy, obchodní centra, sklady a výrobní haly.

Investice do nemovitosti může být vhodná ale i pro malé investory, pro jednotlivce, kteří se tímto způsobem jen chtějí zajistit na stáří a přilepšit si ke svému stávajícímu příjmu.

Investici do nemovitosti volí i rodiče, kteří chtějí koupit byt pro děti v době, kdy mají nemovitosti příznivou cenu, a pronajímat ho až do doby, než se děti osamostatní.

Jak financovat investiční nemovitost

Také přemýšlíte o pořízení investiční nemovitosti? Musíte si celou záležitost důkladně rozmyslet. Jednorázová investice do nemovitostí je výhodná, pokud máte dostatek volných financí (například jste získali peníze z dědictví nebo máte vysoké úspory). Pamatujte ale i na to, že by vaše investiční nemovitost neměla spolknout veškeré úspory, nějakou rezervu si musíte vždycky nechat.

Další možností pro vás je vzít si investiční hypotéku. Tento krok už ale může být rizikový. Musíte dodržet některá pravidla a doporučení, aby vám investiční byt opravdu přinesl vytoužený příjem, a ne jen zbytečné komplikace. 

Někdy se ale může vyplatit nefinancovat investiční nemovitost z vlastních zdrojů, ale vzít si na ni hypotéku a vlastní finance zhodnotit jiným způsobem. Tento postup vyžaduje radu odborníka, který se orientuje na realitním a finančním trhu, zná různé způsoby zhodnocování úspor a dokáže jednotlivé varianty propočítat tak, aby vám našel tu nejvýhodnější.

Jak na úspěšnou investici do nemovitostí

Ačkoliv to vypadá lákavě, nestačí jen tak něco koupit a těšit se, až se začnou sypat peníze. Úspěšná investice do nemovitostí vyžaduje znalosti realitního trhu a principu investování a znamená pečlivé plánování a počítání.

Musíte být v plusu

Základní pravidlo investování říká, že musíte být vždy v plusu. Pokud si budete brát na koupi investiční nemovitosti hypotéku, musí být váš měsíční příjem z pronájmu větší než splátka hypotéky. 

A nesmíte zapomenout připočítat do svých výdajů i různé poplatky bance a daň z příjmu z pronájmu. I po jejich zaplacení stále musíte být v plusu.

Předvídejte do budoucna

Investiční nemovitost bude třeba udržovat. Myslete na nutnost pravidelné výmalby, nejrůznějších revizí, opravy střechy, výměny oken a podobně. I s těmito náklady, kterým se v budoucnu určitě nevyhnete, byste měli zůstávat v plusu. Pronájem nemovitosti vám tedy musí vydělat dost i na úspory potřebné pro údržbu.

Na nemovitost musíte mít čas

I když v souvislosti s pronájmem investiční nemovitosti mluvíme o pasivním příjmu, vy musíte být dostatečně aktivní. Na nemovitost si musíte najít čas. Spoustu času zabere shánění vhodných nájemníků, řešení problémů, pokud se nájemník časem jako vhodný neukáže, nebo průběžná kontrola nemovitosti.

Také počítejte s tím, že se občas může přihodit nějaká nečekaná náhlá událost, vyžadující si okamžité řešení, jako je například havárie vody nebo poničení střechy vichřicí.

Výběr nemovitosti je zásadní

U investiční nemovitosti nestačí, že se vám líbí. Musí splňovat určité nároky, aby o ni byl zájem a neměli jste problém sehnat nájemníky. 

Musíte provést průzkum trhu, abyste věděli, jaké nemovitosti jsou nejvíce žádané. Jak má být nemovitost velká, kolik má mít pokojů, kde má být umístěná, které lokality jsou vyhledávané? Bez odpovědí na tyto otázky se nemůžete pustit do hledání vhodné nemovitosti. Pokud se v této oblasti nevyznáte, určitě si předem vše zkonzultujte s profesionály. 

Vyplatí se i vzdělávání v oblasti investic a realitního trhu, dnes existují i vzdělávací kurzy pro začínající investory do nemovitostí.

Následně musíte věnovat patřičný čas výběru nemovitosti. Podívejte se, na co si dát pozor při koupi bytu a co vše je nutné zvažovat.

Správné načasování

O úspěšnosti vaší investice rozhodne i správné načasování koupě. Samozřejmě nejvhodnější je nakupovat v době, kdy jsou ceny nemovitostí nižší. V případě financování hypotékou je nutné sledovat ekonomickou situaci, vývoj inflace a s ním související vývoj úrokových sazeb. 

Správné načasování pak může vaši investici od začátku rychle rozvíjet.

Smlouvy nejsou jen formalita

Při koupi investiční nemovitosti se nevyhnete uzavírání řady smluv. Při výběru vhodného bytu, chaty, apartmánu nebo domu budete muset nejprve podepisovat rezervační smlouvu, následně kupní smlouvu, poté podávat návrh na vklad do katastru a nakonec musíte uzavřít nájemní smlouvu s nájemníky.

Jak vidíte, není toho málo. A ačkoliv na všechny smlouvy můžete najít vzory na internetu, určitě se na ně nespoléhejte a nechte si vše řádně ošetřit advokátem. Jakákoliv chyba by pro vás znamenala finanční ztrátu a mohla by výrazně snížit úspěšnost investice.

Investiční nemovitost v zahraničí

Stále častěji se setkáváme s nákupem investiční nemovitosti v zahraničí. Lidé investují nejčastěji do bytů nebo apartmánů v turisticky vyhledávaných lokalitách. Nejvíce Čechů sází na investici do nemovitosti v rakouských či italských Alpách nebo v přímořských oblastech v Chorvatsku, Itálii nebo Španělsku. A samozřejmě výjimkou nejsou ani investice na Slovensku.

Zisky z investic v zahraničí mohou být výrazně vyšší než v ČR, na druhou stranu je potřeba důkladně se seznámit s místními předpisy a zákony a také s mentalitou a zvyklostmi místních obyvatel.

Na nákup nemovitosti v zahraničí můžete taky získat hypotéku u české banky, ale nemůžete s ní ručit. Do zástavy tedy musíte bance dát jinou nemovitost v ČR. Na nákup zahraniční nemovitosti můžete použít i americkou hypotéku.

Pokud uvažujete o investiční nemovitosti v zahraničí z toho důvodu, že v zahraničí pracujete a máte příjmy v eurech, mohla by pro vás být výhodnější hypotéka v eurech.

Rizika investice do nemovitosti

Samozřejmě i s investicí do nemovitosti se vždy pojí rizika stejně jako s jakoukoliv jinou investicí. 

• Už v počátku může být rizikové špatné načasování, a to jak v případě, kdy koupíte v nejméně vhodnou dobu, tak v případě, že vyčkávání přeženete a nedočkáte se předvídaného propadu cen.
• Čáru přes rozpočet může udělat i volba ne úplně vhodné lokality.
• Rizikový je i výběr nájemníků. Špatný výběr může znamenat dlouhodobý problém s neplatičem nebo nutnost výraznějších a finančně nákladnějších oprav, než s jakými jste počítali.
• Také nikdy nelze vyloučit nepředpokládaný vývoj na trhu, například prudké zvýšení inflace, zdražení a omezenou schopnost a ochotu nájemníků platit požadované nájemné. Může se stát, že zkrátka několik let vám nemovitost nevydělá tolik, kolik jste očekávali a budete mít menší výnos. Pro tyto případy je dobré mít nějakou pojistku, finance bokem, které je možné použít třeba na neplánovanou opravu v době, kdy nemovitost tolik nevydělává.
• Počítat je také třeba s tím, že v případě nutnosti likvidace investice to nepůjde tak rychle. Prodej nemovitosti může trvat delší dobu, než byste potřebovali.